Mire lesz szükségem ingatlanom lakóépületté történő átminősítéséhez?

Tervező építészként számos alkalommal kérik segítségemet meglévő nyaralók, vagy egyéb ingatlanok lakóépületté történő átminősítéséhez. A felkérésnek rendszerint az az előzménye, hogy a Tulajdonos az építésügyi hatóságtól, földhivataltól, vagy személyes ismerősétől olyan tanácsot kapott, hogy számára előnyös hozadékkal járna, ha nem lakó funkciójú ingatlanát - melyben egyébként életvitelszerűen bennlakik -, átminősíttetné.

Az átminősítés előnye lehet adókedvezmény, illetve az épület bővítésének, egyéb funkcióval való felruházásának lehetősége. A megbízás pedig – korábbi hatósági, illetve jóbaráti tanács alapján – úgy hangzik: „Keressen egy jogosult építészt, aki kiállít egy nyilatkozatot arról, hogy az érintett ingatlan lakóépületté átminősíthető.” Ezzel szemben sajnos tájékoztatnom kell minden hasonló helyzetű érdeklődőt arról, hogy a lakóépületté minősítéshez jóval többre lesz szükség, mint egyetlen építész-tervezői nyilatkozat. A jelenség gyakorisága indított arra, hogy a következő összefoglalóban részletesen is kitérjek ezekre a szempontokra.

 

 

Az Országos Településrendezési és Építési Követelményeknek való megfelelés

Ahhoz, hogy egy épületből hivatalosan is lakóépület lehessen, kialakításának és térkapcsolatainak olyan tulajdonságokkal kell rendelkeznie, amelyeket egy új tervezésű lakóépülettől is elvárunk. A lakásokkal, lakóépületekkel szemben támasztott sokrétű követelményrendszert a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről, avagy közkeletű nevén az OTÉK tartalmazza.

Ezek az alábbiak:

1. Az épületnek tartalmaznia kell legalább egy legalább 16 m2 alapterületű lakószobát. Ez a helyiség lehet az étkezővel egy légtérben kialakított nappali is, viszont méretébe az étkezői, illetve a konyhai funkcióhoz tartozó alapterületet nem lehet beleszámítani;
2. Az állandó tartózkodásra szolgáló helyiségek belmagasságának legalább 2,50 m-nek, a második, valamint a további lakószobák, egyéb kiszolgáló funkciót betöltő helyiségek átlagos belmagasságának legalább 2,20 m-nek kell lennie;

1. Az állandó tartózkodásra szolgáló helyiségeknek (szobák, nappali, étkező, konyha) természetes megvilágításuk biztosítására alapterületük 1/8 részének megfelelő ablakfelületet (üvegezett felületet) kell biztosítani;
2. A lakásnak, lakóépületnek rendelkeznie kell konyha, illetve étkező funkciónak helyet adó helyiségekkel;
3. A lakóépületben elhelyezhető fekvőhelyek számának függvényében tartalmaznia kell az alapvető lakófunkciónak megfelelő tisztálkodásra szolgáló helyiségeket: fürdőszoba, WC-helyiség (szintenként);
4. A személyi higiéniához kapcsolódó helyiségek (fürdőszoba, zuhanyzó, WC) nem kapcsolódhatnak közvetlenül az ételkészítéshez és -fogyasztáshoz kapcsolódó helyiségekhez (konyha, étkező, kamra);
5. Ha többszintes az épület, a szintek közötti lépcső kialakításának meg kell felelnie az OTÉK-ban leírt követelményeknek (pl. karszélesség, belépési mélység, fellépési magasság, fokok száma, pihenő méretei…), a lépcső járóvonala felett legalább 2,20 m szabad belmagasságnak meg kell lennie;
6. A biztonságos használathoz szükséges feltételeknek biztosítottnak kell lenniük: lépcső-, terasz-, erkélykorlát;
7. Egyéb kötelező kiszolgálóhelyiségek: fűtőgépház, háztartási helyiség (mosás, házimunkák), előszoba (szélfogó, megérkezés, ruhatárolás).

 

 

Helyi építési előírásoknak való megfelelés

Az épület telken történő elhelyezésének, adott esetben más, telken elhelyezkedő építményekkel való kapcsolatának meg kell felelnie a település Helyi építési szabályzatában foglalt előírásoknak.

Ezen követelmények egy része alól felmentést lehet kapni abban az esetben, amennyiben az épület megépülésétől számítva már legalább 10 év eltelt, és ezt a közvetlen szomszédok írásos nyilatkozatukkal igazolni tudják.

 

Energetikai megfelelés

A lakóépületekkel kapcsolatban meghatározott, mindenkor érvényben lévő energetikai követelmények (lásd korábbi cikkünk) betartása abban az esetben is kötelező, ha egy olyan épületet szeretnénk lakóépületté átminősíteni, amely korábban nem rendelkezett lakófunkcióval.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy energetikai tanúsításra jogosult szakmérnöknek meg kell vizsgálnia és számításokkal alátámasztott nyilatkozatban igazolnia kell azt, hogy az érintett épület határolószerkezetei (falak, zárófödém vagy tető, nyílászárók) megfelelnek-e a lakóépületekkel szemben támasztott, folyamatosan szigorodó energetikai követelményeknek, illetve, hogy a megújuló energia felhasználása milyen módon biztosítható.

Ahhoz, hogy az energetikai vizsgálat megfelelő eredménnyel záruljon, az épület homlokzatain jellemzően 10-15 cm vastag hőszigetelésnek, a tetőben/zárófödémben 25-30 cm ásványgyapot hőszigetelésnek meg kell lennie, továbbá a nyílászáróknak háromrétegű, hőszigetelő üvegezésűnek kell lenniük.

Hőszigeteletlen, vagy nem elégséges hőszigetelésű fal-, födém-, vagy tetőszerkezetek, kétrétegű üvegezésű nyílászárók esetében az épület az energetikai követelményeknek biztosan nem fog megfelelni.

 

 

Építészeti felmérési tervdokumentáció elkészítése

A már eddig is számos felsorolt tétel közül ez lenne az, amely ténylegesen a jogosult építész tervező feladatát képezi. A felmérési dokumentáció egy komplett tervdokumentációt jelent, amely tartalmazza a következő munkarészeket:

1. Helyszínrajz M= 1:500 vagy 1:200 méretarányban
2. Alaprajzok (valamennyi épületszintről)M=1:100 méretarányban
3. Metszetek (legalább 2 db) M=1:100 méretarányban
4. Homlokzatok (4 db) M=1:100 méretarányban
5. Utcakép a szomszédos ingatlanok bemutatásával
6. Látványterv
7. Beépítettség- és épület- (építmény-) magasság-számítás
8. Építészeti műszaki leírás

Ebből látszik, hogy bár nem tervezési feladatról szól a megbízás, a szükséges dokumentáció elkészítése (a meglévő épület felmérésével együtt) hasonló időráfordítást igényel, mint egy új tervezésű lakóépület tervanyagának kidolgozása.

A felmérési tervet ezután településkép-védelmi szakmai konzultáció keretében be kell mutatni az illetékes Főépítésznek, aki elbírálja, hogy az érintett épület megfelel-e a vonatkozó településkép-védelmi követelményeknek, megfelelően illeszkedik-e környezetébe, megjelenése egyezik-e a területre jellemző táji, építészeti karakterrel. A Főépítész az elfogadó véleményét írásos nyilatkozatával igazolja.

Az eljárást tovább bonyolíthatja, ha a meglévő épület adott esetben nincsen feltüntetve a földhivatali nyilvántartási adatbázisban. Ebben az esetben fennmaradási engedélyezési, vagy fennmaradási tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni, amelyhez földmérői, továbbá építésügyi műszaki szakértői közreműködés is szükségessé válik. A földmérő mérnök feladata a földhivatali nyilvántartásba-vételhez szükséges vázrajz elkészítése, az építésügyi műszaki szakértő pedig nyilatkozatával igazolja az épület műszaki állapotának megfelelőségét.

 

 

Összegfoglalás

Tapasztalatom az, hogy meglévő hétvégi házak, nyaralók, egyéb nem lakófunkciónak megfelelően létesített épületek átminősítése csak komplex energetikai felújítás után lehetséges, amennyiben persze az épület kialakítása, külső megjelenése egyébként lehetővé tenné rendeltetésének megváltoztatását. Üdülőövezetben például nem is mindig lehetséges lakóépületek elhelyezése.

Még előzetes helyszíni szemrevételezés nélkül is biztosak lehetünk abban, hogy a felújításra valóban szükség is lesz, hiszen egy sok évvel, több évtizeddel ezelőtt épült épület esetében nem várható el, hogy teljesítse a jelenlegi komfortigényeinknek megfelelő energetikai elvárásokat.