Mikor kaphatunk 5%-os áfát ingatlanok vásárlása vagy építése esetében?

2021. január 1-jétől a kormány újra bevezette az 5%-os áfakulcsot. A 2024. december 31-éig hatályos szabályozással a korábban – 2016. január 1-jétől 2019. december 31-éig – érvényben lévő rendelkezés tért vissza.
A kedvezményes, 5%-os lakásáfa ismételt bevezetésével az új építésű ingatlanok vásárlása, vagy generálkivitelezővel történő felépítése esetében a fővállalkozó kivitelező 5%-os számlát tud kiállítani a magánszemélyek részére. Az 5%-os áfa alanyi jogon jár és független más állami kedvezménytől, támogatástól, mint például a CSOK, illetve attól, hogy az érintett ingatlan melyik településen fekszik.
Soron következő cikkünkben az 5%-os áfakulccsal történő lakásvásárlás- illetve építés feltételeit járjuk körbe.

Mikor lehetünk jogosultak az 5%-os áfakedvezményre?

Az 5% lakásáfával kiállított számlára 2021. január 1. és 2026. december 31. között van lehetőség akkor, ha az építési engedélyezés vagy az egyszerű bejelentés 2022. december 31-ig megtörténik. A kedvezményes lakásáfára újépítésű ingatlanok vásárlása és azon saját telekre történő építkezéseknél lehetünk jogosultak, ahol generálkivitelezőt bízunk meg az építkezés lebonyolításával.

Ha a generálkivitelező cég az alapozástól legalább szerkezetkész állapotig építi a házat, akkor ez a cég 5%-kal fog számlát kiállítani részünkre. A szerkezetkész állapot fogalma ugyan jogszabályilag nincs meghatározva, viszont, ha a fővállalkozó elkészíti az alapozást, a fal- és födémszerkezeteket, valamint a tetőt, az épület gyakorlatilag szerkezetkész állapotúnak minősíthető, és jogosultak leszünk az 5%-os számlára.

Amennyiben ezután ugyanaz a cég folytatja a munkálatokat az építkezés befejezéséig, akkor a cég végig 5%-kal fog nekünk számlázni. Abban az esetben, ha a vállalkozó hozza az építési anyagot is, akkor az anyagot is 5%-kal fogja részünkre továbbszámlázni. Viszont, ha az építési anyagot magunk vásároljuk, azt 27% áfával fogjuk tudni megvásárolni, a fővállalkozó pedig munkájáért továbbra is 5%-kal fog nekünk számlázni.

Ha a szerkezetkész állapot elkészülése után más céget, cégeket bízunk meg a befejezési munkálatokkal, akkor ezek a cégek 27%-os áfás számlát fognak nekünk adni. Ebben az esetben további áfakedvezményre nem leszünk jogosultak.

Gyakran előfordul, hogy az 5%-os áfás számlázási lehetőséget együtt kezelik az 5 millió forintos áfa-visszaigénylési lehetőséggel, amelyet magánszemélyként végzett építkezések során tudunk visszaigényelni.

Alapvető különbség azonban, hogy az 5 millió forintos visszaigényléssel abban az esetben élhetünk, ha nem generálkivitelezővel építkezünk. Az 5 millió forintos áfa-visszaigényléssel kapcsolatos részletes szabályokat külön írásunkban ismertetjük.

A lakóingatlannal kapcsolatos feltételek

Az 5%-os áfamérték lakóingatlan értékesítésére abban az esetben alkalmazandó, amennyiben a vásárlással vagy építéssel érintett lakás

• megfelel az áfatörvény szerinti lakóingatlan fogalmának,
• az áfatörvény fogalma szerint új ingatlannak minősül,
• összes hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban található lakás esetén a 150 négyzetmétert, egylakásos lakóingatlan esetén a 300 négyzetmétert nem haladja meg.

 Mely esetekben beszélhetünk lakóingatlanról? 

Az áfatörvény alapján lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.

A lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek, például a garázs, a műhely, üzlet vagy gazdasági épület, nem minősülnek a lakóingatlan részének, még abban az esetben sem, ha az a lakóépülettel egybeépült.

A lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség akkor sem minősül lakóingatlannak, ha az nem került külön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásban.

Amennyiben az ingatlanhoz nem lakás céljára szolgáló helyiségek is kapcsolódnak, azok árát elkülönítetten kell megállapítani a vásárlásra vagy az építésre irányuló szerződések megkötésekor, mivel esetükben nem érvényes a kedvezményes, 5%-os adókulcs, hanem ezekre az általános, 27%-os áfakulcsot kell alkalmazni.

Mikor minősül újnak a lakóingatlan?

Az áfatörvény meghatározása alapján a lakóingatlan újnak minősül, amennyiben:

• annak használatbavétele még nem történt meg, vagy
• építési engedélyhez kötött építkezés esetében a használatbavételi engedély véglegessé válása, illetve egyszerű bejelentéshez kötött építkezéseknél a megépülés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása között legfeljebb két év telt el.

Amennyiben az ingatlan rendeltetése időközben megváltozik, funkciót vált, aminek következtében új használatbavételi engedély kiadása válik szükségessé, akkor a kétéves periódus az új használatbavételi engedély véglegessé válásától számítandó.

Mely helyiségeket kell figyelembe venni a lakóingatlan hasznos alapterületének meghatározása során?

 Az 5%-os lakásáfa akkor alkalmazható, ha az ingatlan összes hasznos alapterülete társasházi lakások esetében nem haladja meg a 150 négyzetmétert, önálló családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert.

Az értékhatár szempontjából az áfatörvényben foglaltak szerinti lakóingatlan összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. Ennek meghatározásához a lakás rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségek hasznos alapterületét kell összeadni. Ezek: az előszoba, a hálószobák, a nappali, az étkező, a konyha, a fürdőszoba, a zuhanyzó, a WC, a kamra, a háztartási- és a kazánhelyiség stb. Tetőtéri helyiségek esetén az 1,90 méter feletti belmagasságú terek, térrészek számítanak bele a hasznos alapterületbe.

A lakóingatlan összes hasznos alapterületébe nem számítandó bele a garázs, az üzlet, a beépítetlen padlástér és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek alapterületei.

 

Szincsák Péter
okl. építészmérnök
2024. 01. 25.