Az építés helyi előírásai: a helyi építési szabályzat és a településkép-védelmi rendelet
A különböző rendeltetésű épületek – így a lakóépületek és azok helyiségeinek – kialakításának és használhatóságának általános szabályait, követelményeit az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet (röviden: OTÉK) részletezi.
Emellett az épületek telken történő elhelyezésére (telepítésére) és létesítésére (építésére), továbbá megformálására és környezetéhez történő illeszkedésére vonatkozó előírásokat az egyes települések önkormányzati rendeletei tartalmazzák. Az alábbiakban ezekbe a jogszabályokba nyújtunk betekintést.
Mit ír elő a helyi építési szabályzat?
A helyi építési szabályzat (HÉSZ) az építés rendjét – az OTÉK előírásainak keretén belül – a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító önkormányzati rendelet, amely az adott településen élőkre és az ott építési tevékenységet folytatókra vonatkozó kötelező előírásokat tartalmazza.
A helyi építési szabályzat az országos szabályozásnak megfelelően, illetve az attól megengedett eltérésekkel készül. A helyi építési szabályzatot az önkormányzatnak legalább négy évente felül kell vizsgálnia, és döntenie kell arról, hogy azt változatlan tartalommal fenntartja, módosítja, vagy esetleg újat készít. Egy adott területre csak egyetlen helyi építési szabályzat készülhet. Tekintve, hogy más jogszabályokhoz hasonlóan az önkormányzati rendelet is gyakorta frissül, minden esetben érdemes aktuális állapotáról közvetlenül a Nemzeti jogszabálytárban tájékozódni.
A helyi építési szabályzat térképi melléklete a szabályozási terv (SZT), amely tartalmazza az egyes építési övezetek lehatárolását és jelét, továbbá a más jogszabály által elrendelt védelemmel és korlátozással érintett területeket. A szabályozási terv jelöli, hogy az adott ingatlan (építési telek) milyen jelű építési övezetbe tartozik.
Az övezeti előírásokat a helyi építési szabályzat megfelelő fejezetei tartalmazzák. Ezekben részletesen leírják, hogy az egyes övezetek telkein milyen rendeltetésű épületek és azokból mennyi rendeltetési egység helyezhető el. Az alövezetekre vonatkozó táblázat ismerteti az építési telkek beépítési módját (szabadon álló, oldalhatáron álló, ikres, zártsorú), legnagyobb beépítettségét (%), szintterületét és épület-/építménymagasságát, minimális zöldfelületi arányát, a terepszint alatti beépítettség mértékét, de ez alapján határozhatjuk meg a telekre vonatkozó építési helyet is, amelyen belül kell az új épületet elhelyezni.
A teljes vagy részleges közművesítettség kötelezettségét is itt írják elő. Ez azért nagyon fontos, mert a megszabott közművesítettség hiányában az adott utcában elhelyezkedő ingatlanokon új épületet építeni (vagy a meglévők rendeltetését megváltoztatni) nem lehetséges.
A helyi építési szabályzat az OTÉK-nál szigorúbb településrendezési követelményeket is megállapíthat!
Miről szól a településkép-védelmi rendelet?
A 2016 júliusától hatályos településkép védelméről szóló törvény célja a magyarországi települések hagyományos arculati értékeinek megóvása, az épített és a természeti környezet egységes védelme.
A törvény alapján kiadott településkép-védelmi önkormányzati rendeletben kidolgozásra kerülnek a település-, illetve a jól elkülönülő településrészek karakterét meghatározó településképi jellemzők és értékek, illetve mindazon településképi illeszkedést segítő építészeti javaslatok, amelyek a településkép minőségi javulását szolgálják.
A településképi rendelet követelményeket állapít meg:
– a településképi szempontból kiemelt jelentőségű területek kialakításának szempontjaira,
– a helyi építészeti örökség egyedi és területi értékeinek védelmére,
– az építési tevékenységgel érintett építmények esetében a településképhez való illeszkedést biztosító anyaghasználatra, tömegformálásra, homlokzati kialakításra és a zöldfelületek kialakításának módjára,
– a reklámok és reklámhordozók, műszaki berendezések elhelyezésének lehetőségére, illetve tilalmára.
A településképi követelmények érvényre jutását az önkormányzati településkép-érvényesítési eszközök segítik.
Az önkormányzat kérelemre szakmai konzultációt és szakmai tájékoztatást biztosít, amely kiterjedhet a rendeletben foglalt településképi követelményekre és a helyi építési előírásokra egyaránt.
A polgármester településképi véleményezési eljárást folytathat le azokban az esetekben, amelyekről a településképi rendelet rendelkezik. Településképi véleményezés az építésügyi hatósági eljáráshoz kötött tevékenységekkel kapcsolatban, az engedélyezési vagy fennmaradási eljárást megelőzően történhet.
A településképi bejelentési eljárást az ügyfél kezdeményezi a polgármesternél. Erre akkor kerülhet sor, ha az adott építési tevékenység nem tartozik hatósági engedély hatálya alá, ha az reklámok elhelyezésére szolgál, továbbá építmények rendeltetésének megváltoztatása esetén. A bejelentési kötelezettség teljesítését a polgármester ellenőrzi.
A településképi kötelezési eljárás során a polgármester, a jogsértésre vonatkozó figyelemfelhívást követően, az érintett ingatlan tulajdonosát az adott építmény felújítására, átalakítására vagy elbontására és az ingatlan tulajdonosát településkép-védelmi bírság megfizetésére is kötelezheti.
A helyi építési szabályzatban és a településkép-védelmi rendeletben foglaltak kötelezően betartandó jogi normák, ezért telek vásárlása előtt feltétlenül tudakozódjunk a vonatkozó építési előírásokról, követelményekről!
Források:
253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről
évi LXXIV. törvény a településkép védelméről